致国家发展改革委员会的一封公开建议书 (3/215)

一、房地产市场现状分析

    房地产市场形势是：

一线城市“告紧”。象北京、上海、深圳、广州、重庆等人口众多的一线城市，已经出现了冰火两重天的市场情形，以至于形成现在的“百姓等，银行急，开发商叫”的市场调整回归前兆曲，从发展方向和主流上看是件好事，所以，包括国家发改委在内的任何政府职能部门，在出台政策和发表言论时一定要慎重把握，注意坚持以体察民众，稳定社会发展为基本原则，切末再出现“周老虎”、“徐黑嘴”“赵小儿”之类的显眼露脸之事了。

二线城市“紧搞”。目前各个省会及人口比较集中的城市正在演绎着一线城市的昨天，预计2009年7月前进入冷市阶段，此时，国家发展改革委员会应该及时发出预警。即便如此，二线城市的回归调整相对简单些。有一线城市的先例，不会出现太大的理论认识和具体行为上的分歧。

三线城市“禁闭”。相对大、中城市而言，绝大多数地、市级别的城市房地产市场显得冷淡一些，房地产行业还处于发展的初级阶段。随着人们对生活环境的认识和质量要求的不断提升，一种趋于扇面辐射走势的定居、散居和分居形式开始逐步形成，所以，三类城市的开发时代2年以后会初露端倪。一个由高楼层向低平化发展，一个由“城大面小”向“城小面大”发展的人口居住特征会日益突出显露出来，从而，自然地调整和缓解了因居住格局不合理所导致的就业、交通以及环境等诸多问题压力。

民众意愿的集中体现。由于目前贫富差距的存在，“20—80”理论在一定意义上还是有推论参照依据的，也就是说只有20％的高收入群体才具有接受高房价的能力，而他们的购买力也不过是20％而已，即便是他们居住面积需求大一些，也是相对有限的；而80％的普通收入群体根本没有能力接受目前的房价，也正是这普通收入的群体才是房地产市场的主流所在，尽管他们一直抗衡房价的峰值，可是他们却是房地产市场生存的主要支撑，失去他们就意味着失去市场的主动权，目前房地产市场的滞销现象不是什么意外的，这恰恰是民主、民生和民意的真实反映。

二、房地产冷市产生原因

面对沸沸扬扬，争议不休的房地产现象，我提炼出几个方面的问题，透过问题就不难理解问题的真正实质。

1、是自然调整过程还是经济危机的前兆？我们不妨回顾一下以往出现的“君子兰”和“普尔茶”现象，回顾一下“家电”市场的理性回归和行业发展进程。不言而喻，哪个也没有构成经济危机，相反到由不成熟步入成熟阶段了。

2、是行业危机还是市场危机？由开发企业和开发商人组成的群体组织，应该称之为房地产行业，因为他们的行为作用体现在行业发展态势上；而由民众和购房者组成的群体组织，应该称之为房地产市场，他们的行为直接作用在支撑行业发展的市场主体氛围上。现在的冷市和低迷现状最多能称之谓“市场浅危机”，如果房价长期得不到缓解，行业与市场对接环节磨合不好，势必会导致真正意义上的市场危机。但就从目前房价逐步回落的现象看，应该属于浅层次市场危机向行业危机过度阶段，接下来就是行业危机向行业调整过度阶段。

3、是地产商人危机还是百姓危机？危机的存在是不容质疑的，危机的归属也是显而易见。房地产商人是因为追求暴利而导致大量住房积压，由于积压导致于资金匮乏，由于资金匮乏导致于无法抗衡因百姓购买力弱而产生的差异性对峙。

由于国民经济不断的发展和提高，人民的居住环境已经得到普遍解决，已经从基本上保证了人有所居。所以，从一定意义上讲，现在的购房行为属于追求居住环境的改善和提升行为，并不意味是传统意义上的“钢性居住”需求。所以说，民众对超能力的开销和买房就是投资等已经学会了理性的反思。他们目前的态度就是：“确实需要努力去买，一般需要力行去买，没有需要坚决不买”。由此看来，对民众而言非但没有危机，恰好还是机遇。

4、是崩盘还是洗牌？有人开始预测这个行业最终结局是崩盘还是洗牌？崩盘属于行业危机，洗牌属于企业危机，我个人认为房地产开发行业及企业同时面临的是：“崩盘加洗牌，伤金带动贾”的危机，即：大的开发企业会出现崩盘现象，中、小型开发企业面临洗牌的状态，凡是涉足房地产行业的金融机构，势必要承受相关的连带经济损失，包括炒房人在内的行业商人，必有动之趋势。或因资本动而惨败或因人动而破产脱壳。基本形式是：“3崩7洗，崩大汰小”，也就是说30％的房地产开发企业将惨遭崩盘命运，70％的房地产开发企业面将临洗牌。崩盘的是一些较大的企业，洗牌淘汰的应该是规模相对小一些的企业。

5、是老百姓、开发商人还是由政府为泡沫经济损失卖单？无论是冷市还是热市，无论是暴涨还是暴跌，无论是崩盘还是洗牌，牟利和损失现象总是并存的。如果真的需要界定由谁来为泡沫经济买单的话，我觉得还是应该坚持“谁的过错谁买单”。例如，开发商人是哄抬房价的主要因素，由此，导致的冷市和价格下浮完全属于掌控失度行为，牟暴利的同时必须承担潜在的亏损危机，其中更包括自身经营管理上的成本和利润分配形式等因素，都与任何无关，所以没有必要更没有理由哭穷和撒野。购房者更是属于完全自我管理形式，无论是高价还是低价购买房屋，无论是房屋增值还是贬值责任和利益完全自己，更不应该向开发商讨要因降价而产生补差甚至提出无理的退房要求，因为开发商不是保值商，况且人家也没有加收保值费用，有特殊承诺者除外，否则绝对不可以做落井下石的刁民，因为你们在接受高价位住房的同时，就已经推波助澜了高价和暴利，有自己的行为过错在内。尽管开发商人们一再呼吁政府出面保市，可无论从什么角度也没有理由和依据牵强政府，所有还是分析一下金融机构银行的过错和应承担的责任。银行同样是把自身利益密切结合在商业活动中，从一定意义上讲它推动和加速了这场危机的形成。例如，在没有防范的基础上为房地产企业巨额放贷，以至于相当一部分房地产开发企业负债率高达400％以上，个人购房贷款负债率均达到70％以上。由此看来，只要目前房价下浮30％以下，银行的危机就会逐步上升。同时还有必要提醒金融机构注意：“谨慎防止房地产开发企业出现假卖套现”现象，因为他们在价格折扣上面已经演练过“假摔”的内容了。

三、明确态度强化解决措施

1、政府职能部门必须退出“一桌搓麻” 式的参与形式。政府职能部门在房地产行业中，直接参与或近身肉搏肯定是有百弊而无一利的。首先是容易滋生腐败，进而导致于行业势态不断恶化；其次是无形中养成各自的依赖思想，即：开发商喜欢依赖，银行希望依赖，民众期待依赖，然而真正出现问题时政府却显得十分无奈。

2、坚持把握尽量避免“内外分场” 式。如果开发企业是主场卖房，民众理应当是主场购房，买卖双方保持平等自愿即可。银行信贷外场资助，政府职能部门外场协调服务。这种形式是：开发商借助，民众自助，银行资助，政府帮助。

3、积极推行“完全市场” 式的民主进程。进入完全市场制度后的各自形式自然会转变成：开发商稳住，民众肯住，银行协助，政府只需关注就可以了。

四、切实可行的措施建议

政府职能必须进一步落实，市场运作本着放手、退出的原则，监管措施坚持严格、到位的管理机制。原本已经开放的房地产市场空间，政府部门根本就没必要频频介入，因为过多的介入往往会出现越帮越忙的尴尬局面。所以，今后各级政府行政管理部门只要根据各自的职能权限范围落实好以下几个方面即可：

1、土地的合理规划与合法使用的审批与监管；

2、行业规则与质量、安全的密切监督，

3、信息平台的高透明度与正确导向的提供，

4、重点扶持解决特困特需户居住问题等。

只有这样才能从真正意义上把房地产行业提升到市场化序列中。

同时还要向百姓、银行以及开发企业先期预警：

1、提醒银行注意：谨慎防止开发企业“假卖套现”行为，防止购房者拒还贷款行为。

2、提醒百姓注意：谨慎防止银行的风险“化整为零”法，以免成为这场危机的最后埋单人。

3、提醒开发企业注意：谨慎防止先期购房者提出的差价补差和无理的退房行为，从买卖公平自由的原则上寻求法律支持依据，坚决杜绝风险转嫁行为的侵害和蔓延。

五、房地产未来5年展望

房地产开发企业之所以步入今天的艰难境界，是因为他们同时兼犯了“君子兰”、“普尔茶”项目和“家电”行业的所有错误。他们盲目地介入和不计成本地去竞争开发，原本瞬间递增的企业基数就已经破坏了稳固发展的框架环境，再加上炒地，炒房，炒项目就连工程也反复转炒，进而产生许许多多额外成本费用。正是这些明显的特征给我们以信心，也就是说症结找到了医治总会有办法的。我们注视着一个“后家电”时期的房地产市场已经开始了自己的“涅磐”再生。

房市价格走势（以北京市场为分析依据）。

2008——2009年6月前，基本处于小幅度下跌阶段。理由依据是：地产商迫于资金匮乏和未来价格走势的压力，会出现局域个体阵营突围现象，小型开发企业及炒房群体会及早采取脱手兑现措施，此举是直接拉动房价下跌的主要原因。但由于开发企业善于在销售环节上做文章，再加上价格“坚挺”派的坚持，价格回落依然会持续缓慢。

2009年7月——2010年末，是房价在暴跌50%以上的基础上略有15%的小反弹阶段。理由依据是：大型开发企业基本濒临崩盘状态，近似于资产清算状态的企业纷纷抛出大量库存积压。他们此时的计算方式已经不再是成本＋利润了，而是在坚守损失最低底线的基础上寻找销售市场，这就是我们预测开发商交出带血筹码的时刻。尽管如此，还是会受区域、位置以及个体因素的影响，其中包括局部区域积压数量等因素，可能会出现相对时价的15％以下的小反弹。

2011年——2012年由于新兴房地产资本的介入，行业内部优化准备基本完成，新的开发阵营逐步形成，地产行业的经营管理出现飞跃式的提升和转变，一个类似于“后家电”时期的房地产产业时代开始了，价格走势保持持续平稳、提升态势。

2013年以后随着国民收入的提高，建筑形式及内容的提升，房价会一直保持缓慢上扬的趋势。尽管出现涨浮也远远低于2006年末的峰值水准。

最后建议：国家发展改革委员会吸纳社会各组织成员，为国家发展改革实施方位性的监督和反馈，在深层次体察民生、民情和民愿的基础上广开纳柬之门。