1月 9766元 2月 9303元
3月 9316元
4月 10997元
5月 10529元
6月 9569元
2008流行曲线———W和M
遇上全民恶搞的年代，房地产市场也不能免俗。
南京中央路上周竖起一幅巨幅海报———“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，引来众多粉丝拍照留念。殊不知在广州，“俯卧撑”早就不仅仅是一种戏谑表达，这里的开发商正在用实际行动，演绎着关于这个词汇的楼市故事。
从十区各大指标性楼盘的价格走势来看，近期楼市既不复去年飞速上涨的疯狂局面，也鲜见一泻千里的快速回落，大多数项目呈现出来的，是销售均价在某一区间内的窄幅波动，W式的“涨-跌-涨”和M式的“跌-涨-跌”是它们的两种具体表现形态：W———显示出发展商用调价探市成功，找到了买家的心理价位；M———反映出开发商犹豫不决，买家仍在观望。
有人问我广州楼市什么时候告别做俯卧撑的日子，也许，当政府和买家不再打酱油时，这个问题就有了答案。
请想像一下全市楼盘齐做“俯卧撑”的盛况
广州楼市正在经历近几年来均未曾出现过的徘徊局面。从去年年底开始，官方的均价数据走了一条“超万-近万-9字头-破万”的重复道路，不少典型楼盘的情况也是如此。对此，有业界人士指出，这是低迷市场行情的“外力”和开发商自身发展策略变化的“内力”联合作用使然。全市均价小幅度波动
广州市国土房管局最新发布的数据显示，尽管拥有黄金周这一热点销售时节，今年5月份全市十区一手住宅成交量仍只有39.31万平方米，其中越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔组成的中心城区合计成交26.04万平方米，同比下降30.1%，创造了近三年来同期成交量的最低值。广州十新建商品住宅交易登记均价也回落到了10529元/平方米，环比下降4.3%.而最新的6月成交价格，不但环比再跌9.1%，并以9569元/平方米跌破万元大关。
而在一个月前公布4月份成交数据时，政区府部门还曾作出乐观估计，由于市场加速复苏回暖，将有可能在六七月份回复到正常水平，因为当月广州新建商品住房交易登记均价为10997元/平方米，比3月份上升了1681元/平方米，增幅达到18%.
至于1、2、3月份的广州楼价，分别是9766元/平方米、9303元/平方米、9316元/平方米，同样经历了俯卧撑式的波动过程，不过价格是先跌后涨。
对于均价的逐月波动，中原地产项目部总经理黄韬并不感到意外，在他看来，受到市场整体低迷行情的影响，开发商不太可能突然调高或者放低价格，因此月度成交数据在5%之内变化是比较正常的现象，如果出现急涨或者急跌，说明在交投减弱的情况下，成交产品类型的权重调整已经对整体均价产生了相当大的影响，市场数据开始变得“模糊”。
黄韬的观点得到和寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同的认同，他告诉记者，如果光从数据上看，广州楼价的确在玩“俯卧撑”，其中1月、2月和5月的楼价环比下降，而3月、4月的价格则出现短期上升，不过真正的市场情况可能不止与此。“5月份白云区数据一下子破万，4月份全市的均价突然涨了接近两成，大家都在怀疑其真实性，而从理论上来解释，只能说明成交结构变化对于均价的影响太大，完全掩盖了市场的真实状况。”
个盘楼价大幅度运动
广州楼市整体均价在做“俯卧撑”，各个区域板块内的典型项目也不例外。去年十一黄金周期间，金沙洲项目中海金沙湾曾一度以超过1万元/平方米的价格推货，在今年年初调整至8000元/平方米，到3月新组团亮相时均价6800元/平方米，最低价格为6500元/平方米，与限价房项目保利西子湾持平。进入4月份之后，楼盘销售价格一路回升，现在已经达到7300元/平方米左右。
中海金沙湾营销负责人解释，今年年初的高价仍是去年群体性高涨楼市的延续性反映，到了3月份，市场开始走向理性，因此，楼盘作出了降价调整。至于新近销售产品在前期基础上略有提高，又与交楼标准的升级有关。据悉，项目新产品装修将达到1500元/平方米左右，高于前期的1200元/平方米。“感觉市场上敢于抬价的开发商已经不多了，现在我们有稳定的需求和出货量，不担心销售，所以有抬价的底气。”这位负责人说。
位于广园东板块的碧桂园凤凰城也是近期价格出现波动的楼盘。这个自去年年底以来一直以4800-4900元/平方米稳定销售价格推货的项目，上个月突然在媒体上打出广告，宣布推出40套均价3800-4000元/平方米左右的特价单位，此举在让楼盘的销售速度进一步加快的同时，也引来少数购买前期单位业主的不满之声。为此，该盘相关负责人解释，之所以在价格上作出下调决定，是因为当时在售产品是前期组团的尾货，朝向、楼层都有所欠缺。“我们当时卖的产品已经没有南向单位了，而且实际均价是4500元/平方米左右，广告中挑出来的只是其中最便宜的单位，所以价格比均价还要低。”记者了解到，目前楼盘前期组团已经实现清仓，新组团凤馨苑7月初已登场亮相，均价约4750元/平方米。
楼价运动周期
“撑”周期：1-2月
年初历来都是营销的过渡时期，加上受到天气和春节假期的影响，市场需求出现明显减弱，多数开发商和项目在这个阶段也基本上处于半休假状态，不愿意在价格上作出调整，因此，这一阶段开发商的报价仍然延续了去年楼市火爆时期的高昂价格，但成交量已大幅萎缩。
“俯卧”周期：3-5月
开春过后的3月至5月都被看作楼市营销淡季，但随着五一黄金周萎缩和奥运会等因素影响，营销节点较往年明显减少。为减轻后期压力，不少开发商在这一阶段便正式拉开全年推货序幕，供应高潮一直延续至5月。由于这一阶段的货量较大，大多数开发商不得不在营销策略上进行调整，部分楼盘干脆直接采用了降价的方式来刺激销量。
“撑”周期：6月
5月份虽然市场观望气氛依旧浓厚，但是经过一系列的促销之后，部分楼盘的交投情况已经站稳，于是便开始酝酿小幅度提价的事宜。除此之外，不少楼盘在这一阶段推出了全新的组团产品，由于各方面的品质都得到提升，价格也自然会略高于前期组团。
“俯卧”周期：7月
受到奥 运因素影响，各大开发商争相把推货策略提前，因此，广州楼市在7月份出现了第二波供应高潮，合富辉煌统计数据显示，今年七八两月广州十区商品住宅潜在供应总量为38495套，与去年同期基本持平，在今年低迷的市场行情下，能够达到这一数字殊为不易。由于新货增量带来市场竞争加剧，部分开发商同样会选择降价来加以应对。开发商说法
牺牲利润，换来成交
广州某楼盘职业经理人：
谈到楼市价格俯卧撑，我的确是深有感触。
今年五一黄金周前后我们预测市场会有一个强烈的需求释放周期，所以老板建议不妨逆市提价，试探一下市场接受程度，于是整个团队抢在黄金周前的一个晚上将所有产品的价格统一上浮8%左右，并在售楼部门口打出了新的横幅广告。出乎意料的是，市场对于这种做法丝毫不留情面———5月1日当天项目只有两套下定的纪录。于是，老板在5月21日临时召集大家开会，拍板决定变“撑”为“俯卧”，在端午小黄金周之前的一个周末把价格从接近5000元/平方米调整回了4000元/平方米出头。
调价之后楼盘大概经过了三天缓冲期，进入六月之后，成交量逐渐开始出现反弹。区域内的限价房龙光峰景华庭首批单位卖得七七八八是其中一个原因，另一方面，不少买家觉得我们的价格比五一的时候下降了，入市购买更加实惠，而真实情况是，我们的售价并没有低过年初的水平。所以说，这个“俯卧撑”有那么点塞翁失马，焉知非福的意思。
现在通过观察可以看到，如果能够牺牲部分利润，在销售价格上削减10%，我觉得将产品顺顺当当卖出去的难度不是太大。
专家看市
价格是地产营销的最后一把刀
房地产分析专家吴定金表示，虽然从数据上没有完全体现出来，但是今年楼市的整体行情是往下走的，这是市场前提，受此影响，开发商出于自身战略发展的考虑，必须作出改变。现在的市场没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。当自身手紧，适当降价，就能够获得成交支撑；当看好后市，略微抬价，就能控制销售速度。开发商在不同的阶段有着不同的心态，这是楼价出现“俯卧撑”的最关键原因。
而从一般的惯例来看，在不受到其他外在因素干扰的情况下，楼盘定价都是“低开高走”，即首批产品的销售价格会相对偏低，随着项目配套成熟和小区环境完善，价格会逐渐调高，与此同时，产品的设计创新、工程水准、景观等条件也会一个组团比一个组团更好。
“价格是房地产市场营销的最后一把刀，也是调整销售项目速度的杠杆，部分开发商现在不愿意调低价格的问题不是担心卖不动，而是会感觉卖得不够爽。”白云某楼盘销售人士指出，对于开发商来说，近期愿意主动降价售楼主要来自于两个原因，首先是少数楼盘产品结构的调整，如前一期组团已经销售完毕，紧随推出的新产品档次、装修标准、位置都略显逊色，其次是开发商自身财务状况遇到问题，需要旺畅的成交以带来更多的资金回报，便只能通过降价来促进销量。而如果开发商遇到的实际情况与之相反，则可能出现抬价行为。
本文转载房博士（房地产信息门户网http://www.fangdr.com）
3月 9316元
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2008流行曲线———W和M
遇上全民恶搞的年代，房地产市场也不能免俗。
南京中央路上周竖起一幅巨幅海报———“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，引来众多粉丝拍照留念。殊不知在广州，“俯卧撑”早就不仅仅是一种戏谑表达，这里的开发商正在用实际行动，演绎着关于这个词汇的楼市故事。
从十区各大指标性楼盘的价格走势来看，近期楼市既不复去年飞速上涨的疯狂局面，也鲜见一泻千里的快速回落，大多数项目呈现出来的，是销售均价在某一区间内的窄幅波动，W式的“涨-跌-涨”和M式的“跌-涨-跌”是它们的两种具体表现形态：W———显示出发展商用调价探市成功，找到了买家的心理价位；M———反映出开发商犹豫不决，买家仍在观望。
有人问我广州楼市什么时候告别做俯卧撑的日子，也许，当政府和买家不再打酱油时，这个问题就有了答案。
请想像一下全市楼盘齐做“俯卧撑”的盛况
广州楼市正在经历近几年来均未曾出现过的徘徊局面。从去年年底开始，官方的均价数据走了一条“超万-近万-9字头-破万”的重复道路，不少典型楼盘的情况也是如此。对此，有业界人士指出，这是低迷市场行情的“外力”和开发商自身发展策略变化的“内力”联合作用使然。全市均价小幅度波动
广州市国土房管局最新发布的数据显示，尽管拥有黄金周这一热点销售时节，今年5月份全市十区一手住宅成交量仍只有39.31万平方米，其中越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔组成的中心城区合计成交26.04万平方米，同比下降30.1%，创造了近三年来同期成交量的最低值。广州十新建商品住宅交易登记均价也回落到了10529元/平方米，环比下降4.3%.而最新的6月成交价格，不但环比再跌9.1%，并以9569元/平方米跌破万元大关。
而在一个月前公布4月份成交数据时，政区府部门还曾作出乐观估计，由于市场加速复苏回暖，将有可能在六七月份回复到正常水平，因为当月广州新建商品住房交易登记均价为10997元/平方米，比3月份上升了1681元/平方米，增幅达到18%.
至于1、2、3月份的广州楼价，分别是9766元/平方米、9303元/平方米、9316元/平方米，同样经历了俯卧撑式的波动过程，不过价格是先跌后涨。
对于均价的逐月波动，中原地产项目部总经理黄韬并不感到意外，在他看来，受到市场整体低迷行情的影响，开发商不太可能突然调高或者放低价格，因此月度成交数据在5%之内变化是比较正常的现象，如果出现急涨或者急跌，说明在交投减弱的情况下，成交产品类型的权重调整已经对整体均价产生了相当大的影响，市场数据开始变得“模糊”。
黄韬的观点得到和寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同的认同，他告诉记者，如果光从数据上看，广州楼价的确在玩“俯卧撑”，其中1月、2月和5月的楼价环比下降，而3月、4月的价格则出现短期上升，不过真正的市场情况可能不止与此。“5月份白云区数据一下子破万，4月份全市的均价突然涨了接近两成，大家都在怀疑其真实性，而从理论上来解释，只能说明成交结构变化对于均价的影响太大，完全掩盖了市场的真实状况。”
个盘楼价大幅度运动
广州楼市整体均价在做“俯卧撑”，各个区域板块内的典型项目也不例外。去年十一黄金周期间，金沙洲项目中海金沙湾曾一度以超过1万元/平方米的价格推货，在今年年初调整至8000元/平方米，到3月新组团亮相时均价6800元/平方米，最低价格为6500元/平方米，与限价房项目保利西子湾持平。进入4月份之后，楼盘销售价格一路回升，现在已经达到7300元/平方米左右。
中海金沙湾营销负责人解释，今年年初的高价仍是去年群体性高涨楼市的延续性反映，到了3月份，市场开始走向理性，因此，楼盘作出了降价调整。至于新近销售产品在前期基础上略有提高，又与交楼标准的升级有关。据悉，项目新产品装修将达到1500元/平方米左右，高于前期的1200元/平方米。“感觉市场上敢于抬价的开发商已经不多了，现在我们有稳定的需求和出货量，不担心销售，所以有抬价的底气。”这位负责人说。
位于广园东板块的碧桂园凤凰城也是近期价格出现波动的楼盘。这个自去年年底以来一直以4800-4900元/平方米稳定销售价格推货的项目，上个月突然在媒体上打出广告，宣布推出40套均价3800-4000元/平方米左右的特价单位，此举在让楼盘的销售速度进一步加快的同时，也引来少数购买前期单位业主的不满之声。为此，该盘相关负责人解释，之所以在价格上作出下调决定，是因为当时在售产品是前期组团的尾货，朝向、楼层都有所欠缺。“我们当时卖的产品已经没有南向单位了，而且实际均价是4500元/平方米左右，广告中挑出来的只是其中最便宜的单位，所以价格比均价还要低。”记者了解到，目前楼盘前期组团已经实现清仓，新组团凤馨苑7月初已登场亮相，均价约4750元/平方米。
楼价运动周期
“撑”周期：1-2月
年初历来都是营销的过渡时期，加上受到天气和春节假期的影响，市场需求出现明显减弱，多数开发商和项目在这个阶段也基本上处于半休假状态，不愿意在价格上作出调整，因此，这一阶段开发商的报价仍然延续了去年楼市火爆时期的高昂价格，但成交量已大幅萎缩。
“俯卧”周期：3-5月
开春过后的3月至5月都被看作楼市营销淡季，但随着五一黄金周萎缩和奥运会等因素影响，营销节点较往年明显减少。为减轻后期压力，不少开发商在这一阶段便正式拉开全年推货序幕，供应高潮一直延续至5月。由于这一阶段的货量较大，大多数开发商不得不在营销策略上进行调整，部分楼盘干脆直接采用了降价的方式来刺激销量。
“撑”周期：6月
5月份虽然市场观望气氛依旧浓厚，但是经过一系列的促销之后，部分楼盘的交投情况已经站稳，于是便开始酝酿小幅度提价的事宜。除此之外，不少楼盘在这一阶段推出了全新的组团产品，由于各方面的品质都得到提升，价格也自然会略高于前期组团。
“俯卧”周期：7月
受到奥 运因素影响，各大开发商争相把推货策略提前，因此，广州楼市在7月份出现了第二波供应高潮，合富辉煌统计数据显示，今年七八两月广州十区商品住宅潜在供应总量为38495套，与去年同期基本持平，在今年低迷的市场行情下，能够达到这一数字殊为不易。由于新货增量带来市场竞争加剧，部分开发商同样会选择降价来加以应对。开发商说法
牺牲利润，换来成交
广州某楼盘职业经理人：
谈到楼市价格俯卧撑，我的确是深有感触。
今年五一黄金周前后我们预测市场会有一个强烈的需求释放周期，所以老板建议不妨逆市提价，试探一下市场接受程度，于是整个团队抢在黄金周前的一个晚上将所有产品的价格统一上浮8%左右，并在售楼部门口打出了新的横幅广告。出乎意料的是，市场对于这种做法丝毫不留情面———5月1日当天项目只有两套下定的纪录。于是，老板在5月21日临时召集大家开会，拍板决定变“撑”为“俯卧”，在端午小黄金周之前的一个周末把价格从接近5000元/平方米调整回了4000元/平方米出头。
调价之后楼盘大概经过了三天缓冲期，进入六月之后，成交量逐渐开始出现反弹。区域内的限价房龙光峰景华庭首批单位卖得七七八八是其中一个原因，另一方面，不少买家觉得我们的价格比五一的时候下降了，入市购买更加实惠，而真实情况是，我们的售价并没有低过年初的水平。所以说，这个“俯卧撑”有那么点塞翁失马，焉知非福的意思。
现在通过观察可以看到，如果能够牺牲部分利润，在销售价格上削减10%，我觉得将产品顺顺当当卖出去的难度不是太大。
专家看市
价格是地产营销的最后一把刀
房地产分析专家吴定金表示，虽然从数据上没有完全体现出来，但是今年楼市的整体行情是往下走的，这是市场前提，受此影响，开发商出于自身战略发展的考虑，必须作出改变。现在的市场没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。当自身手紧，适当降价，就能够获得成交支撑；当看好后市，略微抬价，就能控制销售速度。开发商在不同的阶段有着不同的心态，这是楼价出现“俯卧撑”的最关键原因。
而从一般的惯例来看，在不受到其他外在因素干扰的情况下，楼盘定价都是“低开高走”，即首批产品的销售价格会相对偏低，随着项目配套成熟和小区环境完善，价格会逐渐调高，与此同时，产品的设计创新、工程水准、景观等条件也会一个组团比一个组团更好。
“价格是房地产市场营销的最后一把刀，也是调整销售项目速度的杠杆，部分开发商现在不愿意调低价格的问题不是担心卖不动，而是会感觉卖得不够爽。”白云某楼盘销售人士指出，对于开发商来说，近期愿意主动降价售楼主要来自于两个原因，首先是少数楼盘产品结构的调整，如前一期组团已经销售完毕，紧随推出的新产品档次、装修标准、位置都略显逊色，其次是开发商自身财务状况遇到问题，需要旺畅的成交以带来更多的资金回报，便只能通过降价来促进销量。而如果开发商遇到的实际情况与之相反，则可能出现抬价行为。
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