远洋一方业主致远洋地产的一封公开信 (20/3241)

远洋一方业主致远洋地产的一封公开信
远洋地产领导：
你们好！
我是远洋一方的一名业主。以下是我们这些远洋一方老业主近期的呼声，总结后写下的一封信。
在近期远洋一方的销售过程中，出现了力度较大的折扣，9折、85折、8折，越来越大的折扣力度在不断的挑战远洋一方老业主们的心里防线。例如2号楼4单元C2，在07年底的成交价为14800元/平米，而目前折后为14100元/平米；42号楼A1，在07年底的成交价为13500元/平米，目前同样价格可以买到北地块的13号楼。市场回归造成的远洋一方价格下降已经是不争的事实，并伤害到了老业主们的利益。因此在远洋一方的老业主群体中，要求开发商对老业主进行补偿的呼声也在不断高涨。甚至在一定程度形成了小规模的退房潮。为了防止事态的进一步恶化，消除老业主们与远洋地产间刚刚开始形成的隔阂，我们在这里就这一事件的解决方案同远洋地产领导进行一次公开的沟通和交流。
总体结论，呵护客户姿态利大于弊。
一、是否应该对老业主进行补偿
首先，我们试图站在开发商角度进行一次换位思考，反思是否应该进行补偿。补偿措施的实施，是否意味着远洋地产的领导们承认远洋一方实际降价了？是否会造成后期买家误认为远洋未来会持续打折销售，与其获得这点补偿不如等待更深的折扣，从而在市场冷却期继续观望？关于这点，不排除有人会这么认为。
但是作为一个理性的消费者，我们再从国际和国内经济形势的全局对国内房价进行理性考察：
（一）最近G7会议美国对强势美元的承诺以及后期具体细节的谈判已经展开开始；
（二）目前国内包括政府内部的各界对货币当局的紧缩货币政策已经形成了空前压力；
（三）近期胡总、温总分别在不同场合提出“经济又快又好发展”的观点，进一步强化“控制通胀同时，防止经济过快下滑风险”的方针；
（四）尤其是“成品油价格”市场化改革以及补贴低收入阶层配套措施已经实施。
从以上四点来看，恶性通货膨胀发生的概率、资产价格大幅度向坏的几率正在减小。与突然爆发的恶性通胀相反，国内温和的通胀造成成本的上升与适度的经济增长相均衡，对国内未来房价一定会产生提振的作用。
然而，我们同时也清醒认识到，即使宏观经济政策开始转向，但2008－2009在国际政治经济大背景下，中国经济仍然属于困难期。所以从现在的宏观经济状况来看，虽然长期、中期资产价格的向好趋势在逐步明确，但短期内房价仍有调整空间。而在此时此刻对老业主们的补偿，恰恰能够产生巨大的广告效应，迅速恢复市场信心，打消潜在持币观望者的顾虑，将对远洋地产的新盘销售产生巨大的推动作用！使远洋地产成为市场理性回归过程中整个市场的一面旗帜。令远洋地产在市场寒冬期，结合其理性的业主群体，迅速树立令人难忘的市场形象，取得品牌建设的超常规发展，迅速赶超原本短期内无法赶超的竞争对手，跻身一流地产商行列！
所以我们认为远洋地产完全不需要顾忌补偿措施的负面影响。仁者无敌！只需要大气天成，勇于面对，远洋地产赢得的一定是多数忠诚的客户。因为补偿而观望的多为短线投机客，这样的客户其实对远洋一方的长远发展是不稳定因素。而因为补偿而坚定信心，并考虑抄底远洋一方新盘的，一定是附合远洋“一生地产”理念的客户群体。我们相信远洋地产的高层领导，从客户年的战略的提出，对此就表现了大智慧，大勇气。凡事都有两面性，择其主流而从之，善莫大焉。
二、补偿的力度及补偿的方案
从远洋一方目前的实际降幅考虑，从尊重市场规律考虑，结合远洋地产有效维护客户、树立市场形象，我们老业主并不会提出过分要求。仅提出以下集中补偿方案，供远洋地产领导参考选择。
补偿的方案多样，没有一种方案可以完全做到公平公正，解决全部客户的要求。因此应该提供多种补偿方案供选择，让客户自行决定选择何种方式。尽快给予老业主满意答复，对于远洋一方未来的销售业绩推升将产生强力推动作用。
方案一，送厨卫精装或简精装（地面、墙面、吊顶、或送整体橱柜、品牌家电等）。我们认为，为业主统一进行厨卫精装修，不仅仅是补偿的问题，也可以通过集中的装修方式避免小区内的业主零散装修给先入住的业主所带来的空气、噪音等的污染问题。即使不能完全避免污染，也可以将影响降到一个比较小的程度。所以这种补偿方案也是提高小区内业主生活品质的一项重要措施，与远洋地产的经营理念相符。但这种补偿方案也难免不为部分业主喜欢，不能避免砸掉重装的浪费。因此在选择这种方案时，需要有替代方案（如方案二）供业主选择。同时将心比心，站在开发商的角度考虑，为了不影响远洋一方本身合同的交付，建议可以采取和第三方（装修公司）签订一份三方合同的方式，甲方：业主、远洋地产，乙方：装修公司。装修合同工期可以放到交房后的两个月后。这样也可以由装修公司承担装修风险,从而将远洋一方的项目交付风险降到最小。
方案二，送物业费。建议以一定的时间段为标准，如一年。采取这种方案，大户型业主得到的实际补偿要多于小户型业主，但是考虑到大户型业主买房出资多，降价损失也多，我们认为这种方案相对合理。如以一个绝对的钱数为标准，比如1万，则小户型可相当补偿了4－5年的物业费，大户型只补偿了1年多，这种方式就不合理。考虑到远洋一方未来物业为远洋下属公司，远洋内部协调更容易，因此该方案可操作性较强。
方案三，送车位费优惠。这个方式并不能照顾到全部业主，且很多年轻业主并没有车，而如果以一个绝对数量的金钱造成补偿，则造成了上述讨论的不同户型客户间利益的不均衡。建议该方案作为备选方案。
方案四，车位购买折扣。这个方式也存在不均衡的问题，但是一方的车位本来不卖，而以出售方式回馈业主，相信在北京停车日益紧张的情况下这是多数业主认可的方式，均衡的问题则可以以统一的较深幅度折扣平衡。建议该方案也作为备选方案。
其他的备选方案还可以有送装修VIP现金折扣卡等。
三、目前远洋一方小区中的一些其他问题
（一）楼体的外立面、园林等细节问题。
1、从1号楼外立面看，颜色偏浅、偏暗，且没有采取更美观的横竖混合、同色系混合的帖砖方式。虽然从目前两个开盘地块的房子从整体性考虑，改善外立面的可能性不大，但从业主、远洋地产双方角度考虑、从远洋一方长远发展角度考虑，这个建议应该得到远洋地产的足够重视。一个高尚社区的外立面，我们认为应该采用深色、横竖混帖、同色系混贴的方式，才更能够历久弥新，体现庄重与典雅。一个项目令人眼前一亮的外立面，不仅会给每天回家的业主爽快的心情、自豪感，而且将对远洋一方后期的销售体现实质性推动作用。
2、交房时园林的树种、种植密度、风格希望保持1号楼样板园林的整体水准。多从业主的角度考虑设计细节，精益求精。注重房屋品质的保证，保证交房标准等于甚至高于1号楼展示区的水准。如此获得的赞誉，在目前平静的市场氛围下，将从客户普遍口碑中获得具有轰动效应的宣传效果。
（二）关于远洋一方的配套高中问题
在远洋一方的销售中，曾有个别销售人员向业主宣传过远洋一方未来规划中将有12年制学校。但最新的说法为两所小学、一所初中学校，没有对高中的承诺。对于高中设置，我们认为目前很多楼盘都配套9年一贯制的小学和初中，如珠江帝景、中海城等等，但是配套高中（尤其是名校）的很少，好像只有远洋山水，这也是远洋山水公布景山学校后能一下子每平米上涨3000元的原因。目前整个朝阳区除了80中和陈经纶这两所二流名校外，没有像样的高中，甚至不如通州区。如果未来远洋一方能配备景山、四中之类名校的高中部，绝对在整个东部楼盘中产生轰动效应，从而推升远洋一方的销售价格。现在升高中的竞争很激烈，考上了没关系也不一定进得去，有关系也得交少则几万多则十几万的择校费或赞助费。就算进去了，如果离家远，孩子每天骑车上学也很麻烦，既不安全又浪费时间，家长开车送也很累。所以如果在社区里就有一所不需要关系、不需要交赞助、只要是业主就能上，同时离家又很近的名校，对未来远洋一方的销售绝对是重大利好。
（三）东南地块东侧小树林建议整理地面，种植草坪，做好维护，作为未来远洋一方业主专用活动区。
以上意见请远洋管理层参考，并盼尽快答复。

此致！

远洋一方论坛全体业主
转自焦点论坛原文由网友摇滚猫发布