前两天看小6的帖子大家相应很积极，热闹啊。其实后来两天又看了融科，珠江，有些想法也改变了，还有很多新的想法与大家分享。之所以发在这里，主要因为第一个看的小6，心里还是比较偏向的。但是最终的选择还很难说。
先说说我们的基本要求吧，基本要求是3室2卫以上，因为二套首付40%以上的政策，购房最高预算在180万以内，买房的需求是为了提升生活品质以及考虑将来小孩儿的需要，并且希望有一些变化，所以最好不是普通的平层。
选择这个区域主要原因有三：
一是因为上班在市中心，所以不像有些人有特别合适的区域选择。比如在望京上班肯定首选望京的房子，在亚运村上班可以选择亚运村、回笼观的房子等等。在就近的住宅圈选房是有一定价值因素的，同一区域的住宅对于在周边商圈上班的买房人而言也是有附加价值的，这个附加价值摊到每平米应该在500-3000，甚至更高。但是对于我们，没有特定的适合区域，在哪个区域买房都要承担部分无用的价值，那么考虑无用投资较小化，东部和东南都是可以选择的。再综合考虑东部的治安情况、东南方向较高的性价比和还算便利的交通（驾车出行），最终选择了马驹桥附近；
二是价位的因素，这里的价格基本趋近于我们的承受能力，当然，还是觉得偏贵，降1000会比较理想：） ；
三是看中马驹桥将来的发展，目的是自住，不涉及投资，但是希望先期较少的投入得到未来较高的生活品质。
先说说看房的行程：
第一天先去的小6，下午4点才从家出发，走的京通快速--东五环--西环北路，4点半到的，看完快6点了，就回家了。当天家人对小6很动心，差点就订了，我说再看看旁边的。
于是第二天去了融科，这回走的是京津塘BDA出口--东环，2点出发2点半到售楼处，环境很吸引人，拍了不少照片，看到4点多，又差点办了B卡，但是因为没有那么多现金，亦庄的银行又不熟，所以作罢。索性接着去了珠江，6点钟从珠江出来。对珠江的叠拼也很感兴趣。
第三天下午又去融科办了B卡，然后去亦庄莱茵河畔朋友家蹭饭。到了之后来蹭饭的其他朋友对珠江的别墅感兴趣（他们比较有钱目标基本是独栋），于是晚上5点半又带他们去的珠江，看了一圈联排，7点回的莱茵河畔。
总的来说3个盘各有特点：
小6：毛坯，看中他的顶楼越层。公寓的价格不错，但越层的性价比一般，客厅挑空和露台基本按室内面积卖。因为是尾房了，销售报价也比较实在，估计降价的空间不会很大了。
优点：容积率较低。户型好，喜欢他们厨房、餐厅、客厅连通的设计，双明卫，物业成熟。
缺点：社区配套一般，没有游泳馆，幼儿园只是个口头承诺。小区域内已经饱和，周围是集贸市场、限价房等，相比其他两个项目，未来发展不大。而且这3个楼盘里好像就小6还用塑钢门窗，因为是第一个看的，记不太清楚了，印象中是塑钢的。而且因为是尾房，所以好像不做组合贷款，利息会高不少，这点没跟销售详谈，但尾房大抵如此。
融科：毛坯，看中他的花园洋房。还没开盘，估计在10000+。
优点：花园洋房比较符合我们的希望。小区比较有风格（所谓的地中海），户型不错（很像小6），双明卫，安防系统好。南部将来的商业服务业配套会比较有发展前途，这点强于小6。
缺点：容积率较高，尤其是公寓那边，洋房这边还好。传说中的高压线，这个看了2回也没注意，对于洋房来说应该也还好吧，下回再去看看。户型不是很完美，可以看下面的花园洋房户型讨论。
户型讨论：1层室外入户门不走客厅走房间，所以那个房间基本只能做休闲或者书房，这样不算地下室只有2个卧室了，但是1层的地下室开放采光好；2层地下室基本没有采光，通风也是问题，地下室比1层略小；3层不说了，相当于公寓，价格肯定比公寓高，不是很推荐；4层室内面积小而室外面积大，大小有3个露台，根据我的计算（可能不准确），室内、外面积比1层>2层>4层，而且4层总价可能得接近200万了，性价比略低。根据我们的需求，最好的选择是2层。如果没有那个入户问题，1层应该是最好的选择。当然，如果开盘价低于现在的想象，也会考虑4层。
珠江：只关注叠拼。
优点：叠拼设计不错，很像龙湖那个项目。叠上顶层超级爽，如果可以做阳光房就很完美；叠下所谓送的地下实际与地面平层，还送20平的花园。价格诱惑，叠上送超大顶层露台190万；叠下218万280平，相当于8300含精装，户型也很好，口水。南边合生的配套等很值得期待。公寓区里有配套游泳馆。目前来看保安素质很高，甚至个子都很高，但不排除是出于卖楼时的广告效应。
缺点：总价高，叠下超预算较多。容积率高。没有电梯，户外进屋，如果下雪叠上很容易摔人的。叠下的下层不算产权，周围的邻居如果拿1层做商业（是允许的，开发商甚至有点鼓励，当然肯定不允许动火），将来也会是一种困扰。另外，房子太大了，对于目前的2-3口人，甚至2、3年后的第4口人而言，都太奢侈了，光物业、暖气、空调就要多花很多无谓的钱。
顺便说说3家的公寓，虽然我不会选公寓。小6没得说，低板，中规中据，户型好，明年交房。融科高板，也不错，容积率高些，还有高压线的困扰（这点我没看清不好说），并且后年交房。珠江高层板塔结合，精装，看似价格低，但是板塔的公摊大，得楼率肯定比其他两家小，户型一般，并且除了把边儿的单明卫其它都是暗卫，明年交房。我觉得从性价比而言，在假设融科开盘公寓8000的情况下，应该是小6>珠江>=融科（其中考虑到包括容积率、配套、社区环境、未来发展、交房时间等因素。单独比较融科和珠江：南北通透价值500，明卫价值300，使用率价值400考虑，珠江7500刨去600-800的精装，加上上述1200的差值，价值基本等同于融科，这点看个人的价值取向会有不同。如果融科也是明年交房，顺序应该是小6>融科>珠江）
最后再说说我的选择。我想我会在10月18日融科开盘后，看他的价格，再考虑出手。
如果融科洋房开盘在10000以内，我会毫不犹豫选择他的洋房；
如果在10000-11000之间，那就要费脑筋了，需要在融科洋房和小6的越层间作个选择，偏向的分水岭可能在10500左右。目前看来这似乎是最有可能发生的情况；
如果在11000以上，那我想我会彻底放弃融科，选择小6的越层H1。但是据销售讲H1只余2套，如果那时小6的H1卖完了，我想我也不会选择珠江的叠下，因为太不实用太奢侈。这也是为什么前面谈到珠江的时候分析它的缺点用了较大的篇幅，其实也是劝自己不要在还年轻的时候过太奢侈安逸的生活，并且导致之后几年生活质量的下降，况且未来几年还要为计划中的下一代留出足够的预算。那么，我可能会再等等，等等明年开的新盘吧。当然，人的想法是会随时改变的，过两天也许有新的想法也不一定。至少希望上述内容可以给选房的朋友一点借鉴。
转载原文由网友
dillydally 发布
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